07-12-11, 08:50 AM
|
|
|
مختصون يناقشون مشاريع وزارة الإسكان ويقترحون حلولا لتنفيذها
أراضي الإسكان لا تكفي لتغطية مشاريعها.. وأسلوب اختيار المقاول يؤثر في الجودة
المشاريع الإسكانية تحتاج إلى ثلاثة عوامل لإنجاحها تتعلق بالتمويل وبالمقاول وبالاستشاري.وفي الصورة جانب من أحد مشاريع التطوير الشامل قيد الانتهاء.
قال مختصون إن الأراضي التي تملكها وزارة الإسكان غير كافية لتنفيذ المشروع الإسكاني كاملا، وإن الحاجة ملحة خلال ثلاث سنوات قادمة لشراء أراضي ذات مواقع مناسبة في المدن ذات الكثافة السكانية، متوقعين أن تبلغ تكلفة ما تحتاج إليه الوزارة من أراضٍ ما بين 30 و40 مليارا، ووصفوا الآلية التي تتبعها الدولة لاختيار المقاول بـ ''المؤثرة'' على معدلات الجودة في تنفيذ المشاريع الإسكانية، لكونها تعتمد في ترسية المشاريع على من يقدم القيمة الأقل.
وطلبوا من وزارة الإسكان العمل سريعا على إنشاء هيئة عليا للعقار تابعة لها، أو على الأقل أن تكون المعنية بقطاع التطوير الإسكاني كاملا، من خلال إعطاء رخص البيع على الخارطة للمطورين العقاريين، واعتماد التصاميم، وإصدار رخص البناء، متوقعين أن يسهم ذلك في تنظيم السوق الإسكانية تحت مظلة تشريعية واحدة.
وتوقعوا أن تفلح استراتيجية الإسكان في تفعيل الشراكة مع المطورين العقاريين وفي تحديد حاجات فئات المجتمع في كل مناطق المملكة، وفي تقويم التجارب الإسكانية السابقة، إلا أن بعضهم تخوف من قلة الكيانات التطويرية القادرة على المشاركة في تنفيذ مشاريع وزارة الإسكان مطالبين بالاستفادة من خبرات مطورين عقاريين ومقاولين أجانب.
فيما وضع بعضهم مقترحات سهلة وسريعة في التطبيق كأن يتم تطوير أراضي الدولة من قبل مطورين عقاريين وأن يتم توزيعها على المواطنين كأراضي مكتملة الخدمات بقيمة التطوير التي لن تتجاوز 70 ألف ريال للقطعة السكنية الواحدة.
مظلة رسمية للمشاريع السكنية
من جانبه أكد ماجد الحقيل الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري أنه لا بد من الشراكة بين المطور العقاري ووزارة الإسكان لتعزيز دور الوزارة على المدى الطويل، وتلبية الاحتياجات المتنامية على الوحدات السكنية والتي ستزداد مع مرور الوقت.
وأكد ضرورة أن تعمل وزارة الإسكان على أن تكون مظلة رسمية للمطورين العقاريين والمختصين في قطاع التطوير العقاري الإسكاني، كأن تُقِّر مثلا مشاريع البيع على الخارطة، وأن تعتمد التصاميم الإسكانية الخاصة بالمشاريع وتحدد ارتفاعاتها بالتنسيق مع أمانات المناطق، والعمل مع الوزارات والأمانات لتسهيل رخص البناء، إضافة إلى مساعدة المطورين العقاريين في الحصول على قروض تمويلية من البنوك والمؤسسات المالية.
وقال إن عملها أيضا كمظلة رسمية للمطورين العقاريين في القطاع الإسكاني، سيتجه إلى المساهمة في تثقيف وزيادة وعي المتخصصين لتطوير المهنة والارتقاء بصناعة التطوير العقاري.
وتوقع أن تسهم الوزارة في الاهتمام بالجانب المعماري، بحيث تتلاءم تصاميم المباني السكنية، مع البيئة المحلية وأن تناسب كل شرائح المجتمع.
عناصر النجاح
وأكد الحقيل أنه مع وجود المال الذي يكفل إنشاء المشاريع الإسكانية، إلى جانب اختيار المقاول الجيد، والاستشاري الخبير، فإن المشاريع الإسكانية يمكن أن تحقق معدلات عالية من الجودة والسرعة في التنفيذ.
واصفا التصميم الداخلي، بأنه أصعب التحديات التي تواجه الوزارة، نظراً لأن احتياجات المواطنين متنوعة وتتغير بشكل مستمر، وعاد وأكد الحقيل أن الوفورات المالية والضخ الكبير على المشاريع الإسكانية، سيحقق الجودة في حال تم اختيار مقاولين مؤهلين.
المقاول الخارجي
وعن رأيه في استقدام مقاولين من الخارج لتنفيذ مشاريع الإسكان، قال الرئيس التنفيذي لشركة رافال للتطوير العقاري: مقاولي الداخل عددهم قليل وكثير منهم مرتبط بمشاريع حكومية، إضافة إلى أن مشاريع وزارة الإسكان ضخمة وتحتاج إلى تنفيذ عدد كبير من المشاريع في وقت واحد، لذلك فإن مشاركة المقاول الخارجي ستكون ملحة إذا قدم ضمانات تكفل محاسبته بعد انتهاء المشروع.
وأوضح أن مشكلة القطاع الحكومي تتمثل في آلية طرح المشاريع الحكومية، لمن يدفع التكلفة الأقل، مطالبا بضرورة أن تقوم وزارة الإسكان باستبعاد ذلك في ترسية مشاريعها المستقبلية، مؤكدا أن الآلية الحالية لطرح المشاريع على المقاولين قد تؤدي إلى إضعاف المنتج النهائي المقدم للمواطن.
خطة عمل
وطلب الحقيل من وزارة الإسكان وضع خطة عمل على مدى عشر سنوات قادمة، وأن تأخذ الخطة تدرجها الطبيعي، بتصحيح الأخطاء التي ستطرأ على المشاريع الأولية، التي نفذتها عندما كانت هيئة، مثل أخطاء التخطيط أو التصميم أو البناء أو المرافق وذلك من خلال مشاهدتها على الطبيعة واستطلاع السكان بشأنها.
وقال إن وجود خطة عمل على مدى السنوات القادمة يعتمد على المراجعة المتكررة للأخطاء التي قد تقع بها الوزارة سيؤدي إلى تقليص حجم الأخطاء في تلك المشاريع بشكلٍ كبير، وفي نهاية الأمر إلى تحقيق قدر كبير من رضا المواطنين نحو تلك المشاريع.
دور المطور العقاري
وبين الحقيل أن المطور العقاري يمكن أن يقدم نوعين من الخدمات التطويرية في مشاريع الإسكان، الأول: كمطور ومستثمر، أن يبني المطور مشروعا متكاملاً للأرض التي يمتلكها، وأن تكون الوزارة ضامنة في تمويل المواطنين تكلفة المسكن، مؤكداً أن التكلفة لتلك المشاريع أعلى لأن الأرض داخلة ضمن تكلفة المسكن، بخلاف أراضي الوزارة، وتابع: النوع الثاني من المشاركة يتمثل في تنفيذ المشروع الإسكاني الخاص بالوزارة، أي أن تطلب من المطور القيام بعملية التطوير كاملة لأراضي مملوكة لها، من خلال القيام بمهمات التخطيط والتصميم والإشراف على البناء وبمقابل رسوم إدارية.
ويتفق معه المهندس عبد العزيز الشيباني الرئيس التنفيذي للشركة الأولى لتطوير العقارات في أن المطور العقاري يمكن أن يساعد وزارة الإسكان في تنفيذ مشايعها خلال عشر سنوات قادمة، من خلال الكفاءات الإدارية المتوافرة لدى الكيانات العقارية القادرة والتي قامت بتنفيذ مشاريع إسكانية مماثلة أو من خلال استقطاب كفاءات يمكن أن تثري المشاريع السكنية، وتضيف إليها عناصر مبتكرة.
التجارب الإسكانية السابقة
وتوقع الشيباني أن تفلح استراتيجية الإسكان في تفعيل الشراكة مع المطورين العقاريين وفي تقييم حاجات فئات المجتمع في كل مناطق المملكة، وفي تقويم التجارب الإسكانية السابقة مثل ''الإسكان العاجل'' في الرياض وجدة والدمام، والتي كانت في حينها مواتية إلا أنه مع التزايد المطرد لعدد السكان، وعدم نجاح تجربة بناء الوحدات السكنية بالشكل الذي كان مأمولا منه، وتوقف منح الأراضي للمواطنين في مخططات مطورة إضافة إلى تباطؤ صندوق التنمية العقارية في السنوات اللاحقة وعدم قدرته على تطوير وسائل التحصيل من المقترضين لإعادة تمويل ذاته وتقديم قروض جديدة، أدى إلى تراكم قوائم الانتظار وزيادة عدد من لا يملكون مساكن ما أدى إلى انخفاض نسبة ملكية السكن من حدود 70 في المائة في بداية الثمانينيات إلى 55 في المائة في نهاية الخطة الخمسية السابعة.
أراضي الوزارة
وتوقع الشيباني ألا تكفي أراضي الوزارة التي تحصلت عليها أخيرا من الدولة لتلبية كامل الطلب الحالي، وأنها ستحتاج خلال ثلاث سنوات إلى شراء أراض على الأقل في المدن الرئيسية ذات الكثافة السكانية، متوقعا أن تبلغ قيمة الأراضي التي تحتاج إليها الوزارة ما بين 30 و40 مليارا، وأنه لا بد من الاستعانة بشركات التطوير العقاري في كل المنطقة، للاستفادة من الأراضي التي تمتلكها وفي مناطق رئيسية ومحورية، لبناء مشاريع إسكانية تعود بالنفع على المواطن.
تنفيذ ضعيف
وعن القدرة التنفيذية الحالية لوزارة الإسكان أوضح الرئيس التنفيذي للشركة الأولى لتطوير العقارات، أن الوزارة خلال السنوات الثلاث الماضية وعندما كانت هيئة نفذت 18 ألف وحدة سكنية، وقدر معدلاتها الحالية بأنها تشير إلى إمكانية تنفيذ 10 آلاف وحدة سكنة سنويا، ووفقاً للشيباني فإنها تحتاج إلى 50 سنة حتى تنفذ 500 ألف وحدة سكنية، فيما يطلب القطاع الإسكاني من وزارة الإسكان تنفيذ 50 ألف وحدة سكنية سنويا لتنفيذ المشروع في 10 سنوات، ويرى الشيباني أن الوصول إلى هذا الرقم بحاجة إلى مشاركة قطاعات تنفيذية من القطاع الخاص تتمثل في المطورين العقاريين، مؤكدا أنه لا منافسة بين المطور العقاري ووزارة الإسكان وبدون الشراكة في التنفيذ فإن أزمة السكن ستتفاقم مع الزمن.
التمويل
من جانبه أكد الدكتور إبراهيم القحطاني عضو هيئة التدريس في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن، وعضو مجلس إدارة شركة سمو العقارية، أن قضية الإسكان معنية بثلاثة أبعاد مالية، ومكانية تتمثل في الأراضي، وتشريعية، مشيرا إلى أن المملكة صارت وجهة استثمارية مفضلة للمستثمرين الخليجيين والأجانب، في جميع المجالات الصناعية أو العقارية، ويمكن من خلالهم بناء مشاريع إسكانية ذات نوعية جيدة.
وأضاف: المملكة لديها وفورات مالية عالية، وهي فرصة تستفيد منها لتطوير البنية التحتية، وهي تعمل على ذلك، كما يمكن إدخال كثير من الشركات المحلية الكبيرة في هذا المشروع، من خلال تمويل تملك المواطنين، مثل شركتي أرامكو وسابك بأن تستقطع جزءا من رواتب موظفيها في تمويل مساكنهم، خلال مدة خدمتهم، وأن تقوم بذلك جميع الشركات المساهمة في سوق الأسهم السعودية، خاصة أن أرباح الشركات عالية جدا وبالذات أن قطاع البنوك يسجل أعلى ربحية في العالم العام الماضي غير استحواذ القطاع البنكي على 25 في المائة من أرباح الشركات المساهمة في السوق، متابعاً: مع ذلك نلاحظ أن مساهمة الشركات المحلية الكبيرة ذات الأرباح العالية، في حل مشكلة السكن لموظفيها دون المستوى المأمول منه.وزاد الدكتور القحطاني: ''التأمينات الاجتماعية'' والمؤسسة العامة للتقاعد مطالبون بالدخول باحترافية أكبر في الاستثمار في تمويل المساكن، ضمن الشروع الإسكاني ووفق ضوابط تحفظ حقوق المستفيدين.
حلول سريعة
ولفت الدكتور القحطاني إلى أن الأراضي متوافرة سواء الأراضي المخدومة أو الأراضي البيضاء، لكن الملكية لدى فئة معينة، وهناك عوائق تمنع الفئة المستحوذة على الأراضي من تخطيط بعضها مثل مشكلة أرامكو في المنطقة الشرقية، ومشكلة اختلاف ملكيات الصكوك في عدد من مناطق المملكة، إضافة إلى ذلك فإنه لا يوجد فكر استثماري حقيقي للاستفادة من أراضي الدولة للمساعدة في حل أزمة السكن، مشيرا إلى أنه يمكن الأخذ ببعض الحلول السريعة والسهلة في التطبيق وليس فيها تعقيدات كثيرة، مثلاً تطوير أراضي الدولة من قبل مطورين ثم توزيعها على المواطنين بتكلفة سعر التطوير، على شكل أراضي مخدومة فقط، ليقوم المواطن بالبناء عليها لاحقاً، وهي لا تكلف المواطن أكثر من 70 ألف ريال، مضيفاً: هذا الاقتراح سهل وسريع ويحل إشكالاً كبيراً لأن أكثر من نصف قيمة المسكن في تملك الأرض، ومن ضمن الحلول المرادفة أيضا أن تحل الدولة بشكل سريع مشكلة المساهمات والمخططات المتعثرة، وأن تطور عاجلاً أراضي المنح لزيادة المعروض من الأراضي كما كانت عليه إبان الثمانينيات الميلادية، كذلك أن يتم فرض رسوم مالية أو عينية من النسبة التخطيطية للأرض.
قلة المطورين العقاريين
وأكد عضو مجلس إدارة شركة سمو العقارية أهمية فتح المجال للاستثمارات العقارية لإيجاد ضواح جديدة سواء من مستثمرين محليين أو أجانب، في مواقع على أطراف المدن، وأن تفعل وزارة الإسكان إيجاد هيئة عليا للعقار، لتكون القوانين سهلة وسريعة التطبيق وتحت سقف واحد، لحل مشكلة الأرض والمسكن، على سبيل المثال.
وعدّ قلة المطورين العقاريين أصحاب الكفاءة العالية في التطوير بأنها أكبر التحديات التي تواجه القطاع الإسكاني في السعودية، ومطالبا باستقدام مطورين عقاريين من الخارج لسد العجز الحالي وللاستفادة من خبرتهم وتجربتهم في تنفيذ مساكن تلائم طبيعة المجتمع السعودي، موضحا أنه ينبغي أن يكون دور وزارة الإسكان إشرافيا وأن تسند التفاصيل التنفيذية للمطورين العقاريين.
|